旦那に先立たれ欲求不満気味の小夜子は下宿屋を経営している。赤点を取った学生や、門限破り、シャワーを覗かれた住人などに、何かと文句を付け性の従僕として扱う。いやらしい熟女の淫乱下宿屋物語。